企業對外出租房屋時，在免租期間，各項稅費應如何繳納？本文以案例形式對此進行解析。
甲企業為(wei)增值稅小規模納稅人，于2022年12月將其自(zi)有商鋪對外出(chu)租(zu)(zu)，并一次性預(yu)收了2023年度的(de)租(zu)(zu)金，不含(han)稅價(jia)總計120萬元。合同(tong)約定2022年12月為(wei)免租(zu)(zu)期。該商鋪的(de)原(yuan)值為(wei)350萬，房產(chan)稅的(de)計算基于房產(chan)原(yuan)值的(de)70%進行折算。（一）根據《國家(jia)稅務總(zong)局關于(yu)土地價款扣除時間等增(zeng)值稅征管問題(ti)的(de)公(gong)告》（國家(jia)稅務總(zong)局公(gong)告2016年(nian)第(di)86號(hao)）第(di)七條規定(ding)，納稅人出租(zu)不動產(chan)，租(zu)賃合同中約定(ding)免租(zu)期的(de)，不屬于(yu)《營業稅改征增(zeng)值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號(hao)附(fu)件1）第(di)十四條規定(ding)的(de)視同銷售服務。因此，2022年(nian)12月(yue)的(de)免租(zu)期內，甲企業無(wu)需繳(jiao)納增(zeng)值稅。（二）根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第四十五條第二項規定，納(na)稅人提供租賃服務(wu)采取預(yu)收(shou)款方式的，其(qi)納(na)稅義務(wu)發生時間(jian)為收(shou)到預(yu)收(shou)款的當天(tian)。因此，甲公司應于2022年12月確認增值稅銷售收入為120萬元。此(ci)外，值(zhi)得注意(yi)的(de)(de)是(shi)，若(ruo)本案例中(zhong)的(de)(de)出租(zu)(zu)(zu)商鋪方不(bu)是(shi)公司而是(shi)自然人，那么根據國家稅務總局(ju)公告(gao)2023年(nian)第(di)1號第(di)三條規定，自然人若(ruo)采取(qu)一次性(xing)收(shou)(shou)取(qu)租(zu)(zu)(zu)金的(de)(de)方式出租(zu)(zu)(zu)不(bu)動產并獲取(qu)租(zu)(zu)(zu)金收(shou)(shou)入，該收(shou)(shou)入可在對應的(de)(de)租(zu)(zu)(zu)賃期(qi)內進行平均分(fen)攤。若(ruo)分(fen)攤后(hou)的(de)(de)月租(zu)(zu)(zu)金收(shou)(shou)入未(wei)超過10萬元，則可免征增(zeng)值(zhi)稅。（一）關于2022年12月免收的租金是否應征收企業所得稅的問題：根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十五條的規定，企(qi)業發生非貨幣性(xing)資產(chan)交換(huan)，以(yi)及將貨物、財產(chan)、勞務(wu)(wu)用于捐贈、償(chang)債(zhai)、贊(zan)助、集(ji)資、廣告、樣品(pin)、職工福利(li)或(huo)者利(li)潤分配等用途的(de)，應當視同銷(xiao)售貨物、轉(zhuan)讓財產(chan)或(huo)者提供(gong)勞務(wu)(wu)，但國務(wu)(wu)院(yuan)財政、稅務(wu)(wu)主管部門另(ling)有規定的(de)除外。然而，甲企業在出租商鋪時約定的免租期并不等同于無償提供使用，因此不屬于捐贈行為，也無需視同銷售。所以，免租期的租金無需征收企業所得稅。（二）關(guan)于預收的(de)租(zu)(zu)金何時確(que)認收入(ru)的(de)問題：根(gen)據(ju)《中華人(ren)民共和國(guo)企(qi)業所(suo)得稅(shui)法實施條例》第十九條的(de)規定，以(yi)及(ji)《國(guo)家(jia)稅(shui)務總局關(guan)于貫徹落實企(qi)業所(suo)得稅(shui)法若干稅(shui)收問題的(de)通知》（國(guo)稅(shui)函〔2010〕79號）的(de)相關(guan)規定，若交易合同或協議(yi)中規定的(de)租(zu)(zu)賃期(qi)限跨年度，并(bing)且租(zu)(zu)金是提前一次性(xing)支付的(de)，出(chu)租(zu)(zu)人(ren)可(ke)根(gen)據(ju)收入(ru)與費用配比原(yuan)則(ze)，在(zai)租(zu)(zu)賃期(qi)內分期(qi)均(jun)勻計(ji)入(ru)相關(guan)年度收入(ru)。因此，甲企(qi)業既可(ke)以(yi)選擇(ze)在(zai)收取租(zu)(zu)金時的(de)2022年12月一次性(xing)確(que)認收入(ru)，也可(ke)以(yi)選擇(ze)分期(qi)確(que)認總計(ji)為(wei)120萬元的(de)收入(ru)。根據《中華人民共和國(guo)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)暫行條(tiao)例》（國(guo)稅(shui)(shui)(shui)發(fa)〔1986〕90號(hao)）第(di)(di)二(er)條(tiao)規(gui)定(ding)：“房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)由(you)產(chan)(chan)(chan)權所有人繳納(na)(na)。”第(di)(di)三(san)條(tiao)規(gui)定(ding)：“房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)依照房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)原值一次(ci)減(jian)除10%至30%后的余值計算(suan)(suan)繳納(na)(na)。具體(ti)減(jian)除幅(fu)度，由(you)省、自治區、直(zhi)轄市人民政府規(gui)定(ding)。沒有房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)原值作(zuo)為(wei)(wei)(wei)(wei)依據的，由(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)所在地(di)稅(shui)(shui)(shui)務機關參(can)考同類房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)核定(ding)。房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)出租的，以房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)租金收入為(wei)(wei)(wei)(wei)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)的計稅(shui)(shui)(shui)依據。”第(di)(di)四條(tiao)規(gui)定(ding)：“房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)的稅(shui)(shui)(shui)率，依照房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)余值計算(suan)(suan)繳納(na)(na)的，稅(shui)(shui)(shui)率為(wei)(wei)(wei)(wei)1.2%;依照房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)租金收入計算(suan)(suan)繳納(na)(na)的，稅(shui)(shui)(shui)率為(wei)(wei)(wei)(wei)12%。”根據《財政(zheng)(zheng)部 國家稅務(wu)總局關于(yu)安置殘疾人就業單位城(cheng)鎮土地(di)使用稅等政(zheng)(zheng)策的(de)通知》(財稅〔2010〕121號)第二條規定：“對出租(zu)(zu)房(fang)產(chan)，租(zu)(zu)賃雙方簽訂的(de)租(zu)(zu)賃合同約定有免(mian)收租(zu)(zu)金(jin)期限的(de)，免(mian)收租(zu)(zu)金(jin)期間由產(chan)權所有人按照房(fang)產(chan)原值繳(jiao)納房(fang)產(chan)稅。”作為(wei)(wei)小(xiao)規(gui)模(mo)納(na)(na)稅(shui)人，根據《財(cai)政部(bu) 稅(shui)務總局關(guan)于進一(yi)步支持小(xiao)微企業和個體工商戶(hu)發(fa)展有(you)關(guan)稅(shui)費(fei)政策的公(gong)告(gao)》（財(cai)政部(bu) 稅(shui)務總局公(gong)告(gao)2023年第12號）規(gui)定，甲公(gong)司(si)可以享受(shou)房(fang)產(chan)稅(shui)減半(ban)征收優(you)惠。因此，2022年12月(yue)應繳納(na)(na)的房(fang)產(chan)稅(shui)為(wei)(wei)3500000×70%×1.2%×1/12×50%=1225元；而2023年全年應繳納(na)(na)的房(fang)產(chan)稅(shui)為(wei)(wei)1200000×12%×50%=72000元。合(he)計應繳納(na)(na)的房(fang)產(chan)稅(shui)為(wei)(wei)73225元。若(ruo)換一種合(he)同簽訂方(fang)式(shi)，即甲公司與承(cheng)租方(fang)約(yue)定(ding)從(cong)2022年12月到2023年12月共13個月的(de)房租為120萬元(yuan)，則合(he)計應繳納(na)的(de)房產(chan)稅為1200000×12%×50%=72000元(yuan)。通過對比分析可以(yi)看(kan)出，約定免租期可能會導致(zhi)企業多繳納房產稅。甲企(qi)業(ye)需要依據(ju)《國家稅(shui)(shui)(shui)務局(ju)(ju)(ju)關(guan)于(yu)檢發<關(guan)于(yu)土(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)稅(shui)(shui)(shui)若干具體(ti)問題的解釋和暫行規(gui)(gui)定(ding)(ding)>的通知》（國稅(shui)(shui)(shui)地(di)(di)字〔1988〕第(di)15號(hao)）的第(di)四條規(gui)(gui)定(ding)(ding)來繳納土(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)稅(shui)(shui)(shui)。應納稅(shui)(shui)(shui)額的計(ji)算公式為：每平方米土(tu)(tu)地(di)(di)年稅(shui)(shui)(shui)額÷12×占地(di)(di)面(mian)積。此外，根據(ju)《財(cai)政(zheng)部 稅(shui)(shui)(shui)務總(zong)局(ju)(ju)(ju)關(guan)于(yu)進(jin)一步(bu)支(zhi)持小微企(qi)業(ye)和個體(ti)工(gong)商戶發展有(you)關(guan)稅(shui)(shui)(shui)費政(zheng)策的公告(gao)》（財(cai)政(zheng)部 稅(shui)(shui)(shui)務總(zong)局(ju)(ju)(ju)公告(gao)2023年第(di)12號(hao)）的規(gui)(gui)定(ding)(ding)，增值稅(shui)(shui)(shui)小規(gui)(gui)模納稅(shui)(shui)(shui)人(ren)可以享受土(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)稅(shui)(shui)(shui)減(jian)半征(zheng)收的優惠政(zheng)策。至(zhi)于(yu)印(yin)花稅(shui)(shui)，它(ta)是(shi)(shi)按(an)照(zhao)租(zu)賃金(jin)額(e)的(de)(de)千分之(zhi)一(yi)來貼花的(de)(de)。由于(yu)在免(mian)租(zu)期內沒有(you)產生金(jin)額(e)，因此無需貼花。而城建稅(shui)(shui)和(he)教(jiao)育費(fei)附(fu)加的(de)(de)計(ji)稅(shui)(shui)依據(ju)是(shi)(shi)實際繳納的(de)(de)消費(fei)稅(shui)(shui)和(he)增(zeng)值稅(shui)(shui)額(e)。在免(mian)租(zu)期內，由于(yu)增(zeng)值稅(shui)(shui)免(mian)稅(shui)(shui)，因此城建稅(shui)(shui)和(he)教(jiao)育費(fei)附(fu)加也相應免(mian)稅(shui)(shui)。
來源：小(xiao)穎言稅
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