在(zai)物業(ye)行業(ye)精細化運營(ying)與稅收(shou)監管日益趨嚴的(de)雙重背(bei)景下，稅收(shou)合規已成為物業(ye)公(gong)司風(feng)險(xian)(xian)資產管理中不(bu)可忽(hu)視的(de)關鍵維度。本(ben)文，筆者擬(ni)為物業(ye)公(gong)司提示涉(she)稅風(feng)險(xian)(xian)。

1.未開票收入隱匿或延遲申報增值稅

不(bu)少物業公司認為，只(zhi)要(yao)業主不(bu)主動索(suo)要(yao)發票，收取的(de)物業管(guan)(guan)理費(fei)(fei)、車位租賃費(fei)(fei)、裝修(xiu)管(guan)(guan)理費(fei)(fei)等收入(ru)就可以“隱身”不(bu)入(ru)賬，目(mu)前金稅(shui)系統憑借行業收費(fei)(fei)標準(zhun)、水電消耗、納稅(shui)申報(bao)數(shu)據比對(dui)等機制(zhi)，能(neng)夠逆向(xiang)推算企(qi)業實際收入(ru)，加之業主投訴、員(yuan)工檢舉及關聯方審查(cha)，皆可能(neng)成為稅(shui)務(wu)稽(ji)查(cha)的(de)切入(ru)點。

2.增值稅開票稅目稅率混亂

在物業(ye)(ye)公(gong)司的(de)日常運營(ying)過程中，開(kai)具(ju)(ju)發票(piao)(piao)是(shi)一項高(gao)頻(pin)工作(zuo)。無論是(shi)收取物業(ye)(ye)費、車位(wei)管理(li)費，還是(shi)提供維修(xiu)服務(wu)、場地租賃，每一筆業(ye)(ye)務(wu)都離不(bu)開(kai)開(kai)具(ju)(ju)發票(piao)(piao) 。然而，這一看似平常的(de)操作(zuo)背后，實則暗藏玄(xuan)機。不(bu)少物業(ye)(ye)公(gong)司在開(kai)具(ju)(ju)發票(piao)(piao)時(shi)，稍(shao)有(you)疏忽，便會出現稅(shui)(shui)(shui)目稅(shui)(shui)(shui)率錯(cuo)誤(wu)的(de)問題(ti)，在不(bu)知不(bu)覺(jue)中便已踏入稅(shui)(shui)(shui)收風險的(de)“雷區”。例如(ru)：根(gen)據《財政(zheng)部(bu)國家(jia)稅(shui)(shui)(shui)務(wu)總局關(guan)于全面推開(kai)營(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)改征增值稅(shui)(shui)(shui)試點的(de)通知》(財稅(shui)(shui)(shui)〔2016〕36號)規定：車輛停(ting)放服務(wu)按照不(bu)動產經營(ying)租賃服務(wu)，依9%稅(shui)(shui)(shui)率繳納增值稅(shui)(shui)(shui)。

3.增值稅納稅義務時間滯后

物業(ye)公(gong)司(si)提供不同(tong)(tong)的(de)(de)服務(wu)(wu)(wu)(wu)，其增值稅收入確認時(shi)間也會有所不同(tong)(tong)。若對相關(guan)政策把(ba)握不準確，極有可能引發納稅義務(wu)(wu)(wu)(wu)時(shi)間滯后(hou)的(de)(de)風險。如物業(ye)服務(wu)(wu)(wu)(wu)和(he)租賃(lin)服務(wu)(wu)(wu)(wu)的(de)(de)納稅義務(wu)(wu)(wu)(wu)發生時(shi)間就差異很(hen)大：

（1）物業管理服務

一般(ban)情況：納稅人發(fa)生應稅行為(wei)(wei)并(bing)收(shou)訖銷(xiao)售(shou)(shou)款(kuan)項(xiang)(xiang)(xiang)或(huo)者(zhe)取(qu)得索取(qu)銷(xiao)售(shou)(shou)款(kuan)項(xiang)(xiang)(xiang)憑據的(de)(de)(de)當(dang)天(tian)(tian)；先開(kai)具(ju)(ju)發(fa)票的(de)(de)(de)，為(wei)(wei)開(kai)具(ju)(ju)發(fa)票的(de)(de)(de)當(dang)天(tian)(tian)。收(shou)訖銷(xiao)售(shou)(shou)款(kuan)項(xiang)(xiang)(xiang)，是指物業(ye)服務過程(cheng)中或(huo)者(zhe)完(wan)成(cheng)后(hou)收(shou)到(dao)的(de)(de)(de)款(kuan)項(xiang)(xiang)(xiang)。取(qu)得索取(qu)銷(xiao)售(shou)(shou)款(kuan)項(xiang)(xiang)(xiang)憑據的(de)(de)(de)當(dang)天(tian)(tian)，是指書面(mian)合(he)同確(que)定的(de)(de)(de)付款(kuan)日期(qi)；未簽訂(ding)書面(mian)合(he)同或(huo)者(zhe)書面(mian)合(he)同未確(que)定付款(kuan)日期(qi)的(de)(de)(de)，為(wei)(wei)服務完(wan)成(cheng)的(de)(de)(de)當(dang)天(tian)(tian)。

特殊情況：如果合同約定(ding)了付(fu)款(kuan)(kuan)日期(qi)，但業主(zhu)拖欠未繳(jiao)納，仍(reng)應(ying)在書面合同確定(ding)的付(fu)款(kuan)(kuan)日期(qi)確認；如果未收到物業費，合同也未約定(ding)付(fu)款(kuan)(kuan)日期(qi)，應(ying)在物業服務完成的當天確認。

（2）租賃服務

預(yu)收租金：提供(gong)租賃服務采(cai)取預(yu)收款(kuan)方式的，其納稅義務發生(sheng)時(shi)間為收到預(yu)收款(kuan)的當天。

其他收(shou)款(kuan)方式(shi)：根(gen)據《營業稅(shui)改征(zheng)增值稅(shui)試點實(shi)施(shi)辦法》第四十五條第一款(kuan)規定確認，即納(na)稅(shui)人發(fa)生應稅(shui)行為并收(shou)訖銷售(shou)(shou)款(kuan)項或者取得索取銷售(shou)(shou)款(kuan)項憑據的當天；先開具發(fa)票的，為開具發(fa)票的當天。

4.兼用于一般計稅與簡易計稅項目對應進項稅額需作轉出

物(wu)業公(gong)(gong)司代(dai)收水費(fei)、出(chu)(chu)租物(wu)業都可能會(hui)涉(she)及簡(jian)(jian)易(yi)(yi)計(ji)(ji)稅(shui)(shui)，在同時有一般計(ji)(ji)稅(shui)(shui)與簡(jian)(jian)易(yi)(yi)計(ji)(ji)稅(shui)(shui)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)時，一定要(yao)注意：辦(ban)公(gong)(gong)所用水電費(fei)、網絡費(fei)，采購的(de)保潔工(gong)具(ju)、維修材料等既用于(yu)一般計(ji)(ji)稅(shui)(shui)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)（如物(wu)業管理服務），又用于(yu)簡(jian)(jian)易(yi)(yi)計(ji)(ji)稅(shui)(shui)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)（如老項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)轉租服務）且無法(fa)(fa)準(zhun)確劃(hua)分(fen)時，根據《財政部 國家稅(shui)(shui)務總局(ju)關于(yu)全面推開營(ying)業稅(shui)(shui)改征(zheng)增值稅(shui)(shui)試點的(de)通知》（財稅(shui)(shui)〔2016〕36 號） 第(di)二十九(jiu)條規定，需(xu)按(an)照 “不(bu)得(de)抵扣的(de)進(jin)(jin)項(xiang)(xiang)(xiang)稅(shui)(shui)額(e)(e)＝當(dang)期無法(fa)(fa)劃(hua)分(fen)的(de)全部進(jin)(jin)項(xiang)(xiang)(xiang)稅(shui)(shui)額(e)(e) ×（當(dang)期簡(jian)(jian)易(yi)(yi)計(ji)(ji)稅(shui)(shui)方法(fa)(fa)計(ji)(ji)稅(shui)(shui)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)銷售(shou)(shou)額(e)(e) + 免(mian)征(zheng)增值稅(shui)(shui)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)銷售(shou)(shou)額(e)(e)）÷ 當(dang)期全部銷售(shou)(shou)額(e)(e)” 這一公(gong)(gong)式，計(ji)(ji)算不(bu)得(de)抵扣的(de)進(jin)(jin)項(xiang)(xiang)(xiang)稅(shui)(shui)額(e)(e)，并進(jin)(jin)行進(jin)(jin)項(xiang)(xiang)(xiang)轉出(chu)(chu)處理。

5.企業所得稅納稅義務時間滯后及收支時點不匹配風險

收(shou)(shou)入成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)結轉的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)會差(cha)(cha)異管控是(shi)物業(ye)公(gong)司企業(ye)所得稅(shui)(shui)(shui)(shui)合(he)(he)規(gui)的(de)(de)(de)核心環節，也是(shi)易(yi)產(chan)(chan)生風(feng)險資(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)重災區(qu)。部分物業(ye)公(gong)司因(yin) “收(shou)(shou)付(fu)實(shi)現(xian)制(zhi)” 慣(guan)性(xing)思(si)維(wei)(wei)，常(chang)出現(xian)收(shou)(shou)入確(que)認(ren)滯后于(yu)納稅(shui)(shui)(shui)(shui)義務發(fa)生時間(jian)、成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)結轉與收(shou)(shou)入歸屬期(qi)間(jian)不匹(pi)配(pei)的(de)(de)(de)問題：例如，預(yu)收(shou)(shou)的(de)(de)(de)跨期(qi)物業(ye)費未按(an)權責發(fa)生制(zhi)及時分攤(tan)確(que)認(ren)應稅(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)入，或一(yi)次(ci)性(xing)列支大額維(wei)(wei)修(xiu)費用(yong)卻未按(an)受益期(qi)合(he)(he)理攤(tan)銷，導致企業(ye)所得稅(shui)(shui)(shui)(shui)申(shen)報時應稅(shui)(shui)(shui)(shui)所得額核算失(shi)真。在金稅(shui)(shui)(shui)(shui)四期(qi) “數據(ju)畫像” 監管下(xia)，這(zhe)類問題極易(yi)通過收(shou)(shou)入成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)波動異常(chang)、費用(yong)率偏離行(xing)業(ye)均值等數據(ju)指(zhi)標被(bei)精準識別，面臨(lin)補稅(shui)(shui)(shui)(shui)、滯納金甚至納稅(shui)(shui)(shui)(shui)信用(yong)降級的(de)(de)(de)風(feng)險。建(jian)議(yi)物業(ye)公(gong)司建(jian)立收(shou)(shou)入成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)動態匹(pi)配(pei)機制(zhi)，在財務系統中設置(zhi)物業(ye)費分期(qi)確(que)認(ren)自動提(ti)醒功能，對(dui)大額資(zi)產(chan)(chan)維(wei)(wei)修(xiu)、設備(bei)更(geng)新等成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)支出按(an)稅(shui)(shui)(shui)(shui)法規(gui)定做好(hao)資(zi)本(ben)(ben)(ben)化與費用(yong)化的(de)(de)(de)劃分，同(tong)步留存成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)分攤(tan)的(de)(de)(de)合(he)(he)規(gui)依據(ju)，確(que)保企業(ye)所得稅(shui)(shui)(shui)(shui)納稅(shui)(shui)(shui)(shui)義務時間(jian)與業(ye)務實(shi)質、稅(shui)(shui)(shui)(shui)法規(gui)定嚴格(ge)一(yi)致，從根本(ben)(ben)(ben)上規(gui)避(bi)因(yin)稅(shui)(shui)(shui)(shui)會差(cha)(cha)異處理不當形成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)的(de)(de)(de)資(zi)產(chan)(chan)價值虛增或稅(shui)(shui)(shui)(shui)務負債(zhai)風(feng)險。

6.印花稅漏報

盡管(guan)物(wu)業服務合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)不(bu)屬于印(yin)(yin)花稅(shui)應稅(shui)范圍，但物(wu)業公(gong)司日常運營中高頻涉(she)及的(de)租賃(lin)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)（如辦公(gong)用房租賃(lin)、設(she)備租賃(lin)）、買賣合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)（如設(she)施(shi)采購合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)、物(wu)料供應合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)）等，均屬于印(yin)(yin)花稅(shui)的(de)征(zheng)稅(shui)范疇。這(zhe)類合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)的(de)印(yin)(yin)花稅(shui)合(he)(he)(he)規性(xing)常因 “輕流程(cheng)、重業務” 的(de)操(cao)作習(xi)慣(guan)被忽視(shi)，易出現合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)成立后未(wei)及時按(an)稅(shui)目稅(shui)率足(zu)額(e)申報(bao)、合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)金(jin)(jin)額(e)變更未(wei)同(tong)(tong)(tong)步更新納稅(shui)信(xin)息等問題。建(jian)議物(wu)業公(gong)司建(jian)立合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)涉(she)稅(shui)臺賬，對合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)簽訂時間、標(biao)的(de)金(jin)(jin)額(e)、稅(shui)目稅(shui)率實行 “一(yi)戶一(yi)檔” 管(guan)理，在合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)審批環節(jie)嵌入印(yin)(yin)花稅(shui)合(he)(he)(he)規校驗節(jie)點，確保稅(shui)款繳納與合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)履約(yue)進度同(tong)(tong)(tong)步，從源頭防(fang)范因合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)涉(she)稅(shui)疏(shu)漏引發的(de)滯(zhi)納金(jin)(jin)、罰款等風險。

在金(jin)稅(shui)(shui)四(si)期深度推進、稅(shui)(shui)務(wu)(wu)(wu)征管邁入 “以數治(zhi)稅(shui)(shui)” 新階(jie)段(duan)的當下，物業(ye)公司(si)對風險資(zi)產的稅(shui)(shui)收(shou)合規管理更需(xu)提質升級。物業(ye)管理公司(si)應(ying)打破 “稅(shui)(shui)務(wu)(wu)(wu)管理獨立于業(ye)務(wu)(wu)(wu)之外” 的傳(chuan)統認(ren)知，將稅(shui)(shui)務(wu)(wu)(wu)合規要求全面嵌入資(zi)產運營(ying)的全流程。