房產(chan)稅(shui)和(he)城(cheng)(cheng)鎮土地使(shi)用(yong)稅(shui)是企業經營(ying)與個(ge)人持(chi)有不動產(chan)時(shi)需(xu)依(yi)法(fa)履行的(de)納(na)稅(shui)義務，直接關系到(dao)納(na)稅(shui)人的(de)經濟(ji)成(cheng)本與合規權(quan)益。然而，在(zai)實際申報(bao)(bao)過程中，不少納(na)稅(shui)人因對政策理(li)解(jie)不透徹，陷(xian)入了各種誤區。為有效(xiao)規避風(feng)險，幫助納(na)稅(shui)人準確申報(bao)(bao)，本文將對房產(chan)稅(shui)和(he)城(cheng)(cheng)鎮土地使(shi)用(yong)稅(shui)的(de)常(chang)見(jian)申報(bao)(bao)誤區逐一解(jie)析。

誤區一：未取得房產證的房產不用繳納房產稅

很多納稅人認為，只有取得房(fang)產(chan)(chan)證的房(fang)產(chan)(chan)才需要繳(jiao)納房(fang)產(chan)(chan)稅，這種認知是錯誤的。

根據《中(zhong)華(hua)人(ren)(ren)(ren)民共和國(guo)房(fang)產(chan)(chan)稅暫(zan)行(xing)條例》（國(guo)發〔1986〕90 號）第二(er)條規(gui)定(ding)(ding)：“房(fang)產(chan)(chan)稅由(you)產(chan)(chan)權(quan)所(suo)有人(ren)(ren)(ren)繳納(na)。產(chan)(chan)權(quan)屬于全民所(suo)有的(de)，由(you)經營管(guan)理的(de)單位繳納(na)。產(chan)(chan)權(quan)出(chu)典的(de)，由(you)承典人(ren)(ren)(ren)繳納(na)。產(chan)(chan)權(quan)所(suo)有人(ren)(ren)(ren)、承典人(ren)(ren)(ren)不在(zai)房(fang)產(chan)(chan)所(suo)在(zai)地的(de)，或者產(chan)(chan)權(quan)未確定(ding)(ding)及租典糾(jiu)紛未解(jie)決的(de)，由(you)房(fang)產(chan)(chan)代管(guan)人(ren)(ren)(ren)或者使(shi)用人(ren)(ren)(ren)繳納(na)。”

這意味著(zhu)，無論是否取得房產(chan)證，只(zhi)要(yao)房產(chan)的產(chan)權歸(gui)屬明確或存(cun)在實(shi)際(ji)使用人，就(jiu)需(xu)要(yao)依法繳納房產(chan)稅。

誤區二：房產稅只針對地上建筑，地下室、地下停車場不用繳納房產稅

部分納稅人(ren)覺得地(di)下(xia)室、地(di)下(xia)停車場等地(di)下(xia)建筑(zhu)不屬(shu)于房產稅的征收范圍，這種(zhong)想法(fa)是(shi)不正(zheng)確的。

依據《財(cai)政部 國家稅(shui)(shui)務總(zong)局關于具備(bei)房屋(wu)功(gong)能(neng)的(de)地下(xia)建筑(zhu)征(zheng)收房產(chan)稅(shui)(shui)的(de)通知》（財(cai)稅(shui)(shui)〔2005〕181 號）規定，凡在(zai)房產(chan)稅(shui)(shui)征(zheng)收范圍內(nei)的(de)具備(bei)房屋(wu)功(gong)能(neng)的(de)地下(xia)建筑(zhu)，包括(kuo)與地上房屋(wu)相(xiang)連的(de)地下(xia)建筑(zhu)以(yi)及完全(quan)建在(zai)地面以(yi)下(xia)的(de)建筑(zhu)、地下(xia)人防設施等，均應當依照有(you)關規定征(zheng)收房產(chan)稅(shui)(shui)。

這里的具(ju)(ju)備(bei)房屋(wu)功能的地(di)下(xia)建筑是指有屋(wu)面和(he)維(wei)護(hu)結構，能夠遮風避雨，可供人(ren)們(men)在其中生產、經(jing)營、工作、學習(xi)、娛樂、居(ju)住或儲藏(zang)物資的場所。因此，地(di)下(xia)室、地(di)下(xia)停車(che)場只(zhi)要具(ju)(ju)備(bei)上(shang)述功能，就需要繳納房產稅(shui)。

誤區三：自建或委托施工企業建設的房屋只要不投入使用，就無需繳納房產稅

一些(xie)納(na)稅人(ren)認為，自建或委托施工企(qi)業建設(she)的房屋，只要不(bu)投入使(shi)用(yong)，就可以不(bu)繳納(na)房產稅，這(zhe)是(shi)一種誤解。

根(gen)據《財政部 稅務(wu)總局(ju)關于房(fang)產稅若干(gan)具(ju)體問(wen)題的(de)解釋和暫行規定》（〔1986〕財稅地字第 8 號(hao)）規定，納稅人(ren)自(zi)建(jian)的(de)房(fang)屋(wu)，自(zi)建(jian)成(cheng)之次(ci)(ci)月(yue)起(qi)征(zheng)收(shou)房(fang)產稅；納稅人(ren)委托施工企(qi)業建(jian)設的(de)房(fang)屋(wu)，從辦(ban)理(li)驗收(shou)手續之次(ci)(ci)月(yue)起(qi)征(zheng)收(shou)房(fang)產稅。

同時(shi)，納稅(shui)人在辦(ban)理驗收(shou)手(shou)續前已使(shi)(shi)用或出(chu)租(zu)、出(chu)借的(de)(de)新建(jian)房(fang)(fang)屋，應按規定征收(shou)房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)。也就是(shi)(shi)(shi)說(shuo)，房(fang)(fang)屋是(shi)(shi)(shi)否(fou)投入使(shi)(shi)用并不(bu)是(shi)(shi)(shi)判斷(duan)是(shi)(shi)(shi)否(fou)繳納房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)的(de)(de)唯一(yi)標準，而是(shi)(shi)(shi)要根據房(fang)(fang)屋的(de)(de)建(jian)成(cheng)時(shi)間(jian)或驗收(shou)時(shi)間(jian)來確定納稅(shui)義(yi)務(wu)的(de)(de)發(fa)生時(shi)間(jian)。

誤區四：免稅單位的所有房產都不用繳納房產稅

不少(shao)人認為免稅(shui)(shui)單位的所(suo)有房(fang)產都可以(yi)享受房(fang)產稅(shui)(shui)免稅(shui)(shui)政策，這種觀(guan)點是片面的。

根據《中華人(ren)民(min)共和(he)國(guo)房(fang)產(chan)稅(shui)暫行條例》（國(guo)發〔1986〕90 號）第五條規(gui)定，下列房(fang)產(chan)免(mian)納房(fang)產(chan)稅(shui)：

國家(jia)機關、人民團體、軍隊(dui)自用的房產；

由(you)國(guo)家財政部(bu)門撥(bo)付事(shi)業經(jing)費的單位自用的房產；

宗教寺廟、公園、名勝古跡自(zi)用的房產；

個人所有非營業(ye)用的房產；

經財政(zheng)部批準免稅的其他房產。

此外，根(gen)據《財政部(bu) 稅務總(zong)局關于(yu)房(fang)產(chan)稅若干具(ju)體問題的解釋(shi)和暫行規(gui)定》（〔1986〕財稅地(di)字第 8 號）規(gui)定，關于(yu)免稅單位自用(yong)房(fang)產(chan)的解釋(shi)如(ru)下：

國家機(ji)關、人民(min)團體、軍隊自用的(de)房(fang)(fang)產，是指(zhi)這(zhe)些單位本身的(de)辦公用房(fang)(fang)和公務用房(fang)(fang)；

事(shi)業(ye)單位自用的(de)房產，是指這些單位本身的(de)業(ye)務用房；

宗教(jiao)寺廟(miao)自用的房產，是指舉行宗教(jiao)儀式(shi)等(deng)的房屋和宗教(jiao)人(ren)員(yuan)使用的生活用房屋；

公(gong)園(yuan)、名勝(sheng)古跡自(zi)用(yong)的(de)房(fang)(fang)產，是指供公(gong)共參觀游覽的(de)房(fang)(fang)屋及其管理單(dan)位的(de)辦公(gong)用(yong)房(fang)(fang)屋。

需(xu)要注意(yi)的是，上(shang)述免稅(shui)單位出租的房(fang)產以及非本身業務(wu)用(yong)的生產、營業用(yong)房(fang)產不屬于免稅(shui)范圍(wei)，應征收房(fang)產稅(shui)。

誤區一：無償使用免稅單位土地不需要繳納城鎮土地使用稅

有些納(na)稅(shui)人認(ren)為，無償使(shi)用免稅(shui)單(dan)位的土地不需要(yao)繳(jiao)納(na)城(cheng)鎮(zhen)土地使(shi)用稅(shui)，這種想法是錯誤的。

根據《國(guo)家(jia)稅(shui)(shui)(shui)(shui)務局關于印發(fa)〈關于土(tu)地(di)使(shi)(shi)用(yong)稅(shui)(shui)(shui)(shui)若干具體(ti)問題的(de)補充(chong)規定〉的(de)通知》（國(guo)稅(shui)(shui)(shui)(shui)地(di)字〔1989〕140 號）規定，關于對(dui)(dui)免稅(shui)(shui)(shui)(shui)單(dan)位(wei)(wei)(wei)與納稅(shui)(shui)(shui)(shui)單(dan)位(wei)(wei)(wei)之間無(wu)償使(shi)(shi)用(yong)的(de)土(tu)地(di)應(ying)否征稅(shui)(shui)(shui)(shui)問題：對(dui)(dui)免稅(shui)(shui)(shui)(shui)單(dan)位(wei)(wei)(wei)無(wu)償使(shi)(shi)用(yong)納稅(shui)(shui)(shui)(shui)單(dan)位(wei)(wei)(wei)的(de)土(tu)地(di)（如公安(an)、海關等(deng)單(dan)位(wei)(wei)(wei)使(shi)(shi)用(yong)鐵(tie)路、民航等(deng)單(dan)位(wei)(wei)(wei)的(de)土(tu)地(di)），免征土(tu)地(di)使(shi)(shi)用(yong)稅(shui)(shui)(shui)(shui)；對(dui)(dui)納稅(shui)(shui)(shui)(shui)單(dan)位(wei)(wei)(wei)無(wu)償使(shi)(shi)用(yong)免稅(shui)(shui)(shui)(shui)單(dan)位(wei)(wei)(wei)的(de)土(tu)地(di)，納稅(shui)(shui)(shui)(shui)單(dan)位(wei)(wei)(wei)應(ying)照章繳納土(tu)地(di)使(shi)(shi)用(yong)稅(shui)(shui)(shui)(shui)。

也(ye)就(jiu)是(shi)說，納稅(shui)單(dan)位(wei)無償(chang)使(shi)用免(mian)稅(shui)單(dan)位(wei)的土(tu)地，需要依法繳納城(cheng)鎮土(tu)地使(shi)用稅(shui)。

誤區二：免稅單位對外出租的土地也可以享受城鎮土地使用稅免稅政策

部分(fen)納稅(shui)人認為，免稅(shui)單位對外出(chu)租的土(tu)(tu)地(di)也能享(xiang)受城鎮土(tu)(tu)地(di)使用稅(shui)免稅(shui)政策，這是不正確的。

根據《國(guo)家稅(shui)務局(ju)關于印發〈關于土地使用稅(shui)若干具(ju)體(ti)問題的解釋和(he)暫行規定〉的通知》（國(guo)稅(shui)地字〔1988〕15 號）規定，關于免稅(shui)單位自用土地的解釋如下：

國家機關、人民團體、軍隊自用的土地(di)，是指這(zhe)些(xie)單位本(ben)身的辦公(gong)用地(di)和(he)公(gong)務用地(di)；

事業(ye)單位(wei)自用(yong)的土地(di)，是(shi)指這些單位(wei)本身的業(ye)務(wu)用(yong)地(di)；

宗(zong)教寺(si)廟自用的土地(di)，是指舉行宗(zong)教儀(yi)式(shi)等的用地(di)和寺(si)廟內的宗(zong)教人員生活用地(di)；

公(gong)園、名勝(sheng)古跡自用的土地(di)，是指供公(gong)共參觀游覽(lan)的用地(di)及其管理單位的辦(ban)公(gong)用地(di)。

以(yi)上單位的生產、營業用地和其他(ta)用地，不屬(shu)于免稅(shui)(shui)(shui)范(fan)圍，應(ying)按規定繳(jiao)(jiao)納(na)土(tu)地使(shi)用稅(shui)(shui)(shui)。因此(ci)，免稅(shui)(shui)(shui)單位對外出(chu)租(zu)的土(tu)地，不屬(shu)于自用土(tu)地，不能享受免稅(shui)(shui)(shui)政策，應(ying)繳(jiao)(jiao)納(na)城鎮(zhen)土(tu)地使(shi)用稅(shui)(shui)(shui)。

誤區三：企業廠區內的綠化用地不需要繳納城鎮土地使用稅

一些(xie)納(na)稅(shui)人認為企業(ye)廠區內的(de)(de)綠化用(yong)地(di)不需要繳納(na)城(cheng)鎮土地(di)使用(yong)稅(shui)，這種認知是(shi)錯誤(wu)的(de)(de)。

根據《國家稅(shui)務(wu)局(ju)關(guan)于(yu)印發(fa)〈關(guan)于(yu)土(tu)地(di)(di)使用稅(shui)若干具體(ti)問(wen)題的補充規定〉的通知》（國稅(shui)地(di)(di)字〔1989〕140 號(hao)）規定，關(guan)于(yu)對企業的綠(lv)化(hua)用地(di)(di)可否免(mian)征土(tu)地(di)(di)使用稅(shui)問(wen)題：對企業廠(chang)區(qu)（包括生產、辦公(gong)及生活(huo)區(qu)）以內的綠(lv)化(hua)用地(di)(di)，應照章征收土(tu)地(di)(di)使用稅(shui)；廠(chang)區(qu)以外的公(gong)共綠(lv)化(hua)用地(di)(di)和向社(she)會開(kai)放的公(gong)園用地(di)(di)，暫免(mian)征收土(tu)地(di)(di)使用稅(shui)。

因(yin)此，企(qi)業(ye)廠區內(nei)的(de)綠化(hua)用(yong)地需(xu)要繳納(na)城鎮土地使用(yong)稅，而廠區外的(de)公(gong)共(gong)綠化(hua)用(yong)地和向社(she)會開放的(de)公(gong)園(yuan)用(yong)地則暫免征收。

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